Cuando un proyecto inmobiliario requiere la adquisición de más de un predio, ya sea por no cumplir con el lote mínimo normativo establecido o porque simplemente el proyecto ideado es de gran magnitud, casi siempre estos inmuebles tienen una dificultad, y es que sus áreas y medidas perimétricas inscritas en Registros Públicos difieren con la realidad física reflejada en el plano del levantamiento topográfico efectuado sobre el bien. Es ahí donde aparece la indecisión sobre si primero rectificar el área y medidas perimétricas de cada predio o si antes primero se tendrían que acumular para posteriormente rectificar. Lo cierto es que, ambos actos son independientes entre sí, y el orden de aplicación dependerá del factor costo/beneficio que demande el desarrollador inmobiliario, o de la complejidad del caso en particular, de acuerdo al factor estrategia que sus asesores legales y técnicos convengan.
¿Acumulación registral y rectificación de área y medidas perimétricas?
La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria, y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados (Art. 66º RIRP). Para su procedencia se requiere necesariamente lo siguiente:
- Los inmuebles deben constituir un todo sin solución de continuidad.
- Pertenezcan al mismo propietario con derecho inscrito.
- Documento privado donde se solicite la acumulación suscrito por el propietario, con firma certificada notarialmente, que contendrá el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva denominación.
- Plano de acumulación autorizado por el profesional competente, salvo que los predios materia de acumulación hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y ésta retome su descripción primigenia. Si la fábrica inscrita, en alguna de las partidas cuya acumulación se solicita, no contase con información gráfica en el Registro, debe graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la fábrica.
- Plano y código de referencia catastral del predio resultante, o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS.
La rectificación de área, linderos y medidas perimétricas es aquella herramienta de saneamiento que permite corregir y/o actualizar aquellas inexactitudes registrales de un inmueble, ajustándola a la realidad física del mismo.
La rectificación de área y medidas perimétricas se puede dar a través del procedimiento notarial (Ley Nº 27333), vía el Código Único Catastral – CUC (Ley Nº 28294) o mediante el procedimiento registral bajo los precedentes registrales vigentes emitidos por el Tribunal Registral, como por ejemplo la rectificación unilateral de área (Centésimo Quincuagésimo Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP).
¿Cuál es el orden ideal?
Según el nivel de complejidad, es conveniente primero acumular registralmente y segundo efectuar la rectificación de área y medidas perimétricas, de manera que, la solicitud y planos de acumulación deberán ser adecuados a los antecedentes registrales, es decir, se describirá y graficará el lote resultante, respectivamente, en mérito al área, linderos y medidas perimétricas inscritas en la partida registral de los predios objeto de acumulación.
El decidir aplicar el orden antes recomendado, permite al propietario de los inmuebles ahorrar los costos de saneamiento, ya sean derechos notariales y/u honorarios de los profesionales, y el tiempo invertido en cada predio, cuando se pudo canalizar este sólo en el lote resultante.
¿El plano y código de referencia catastral es documentación constitutiva para la acumulación?
El plano y código de referencia catastral con un área y medidas perimétricas diferentes a las inscritas en las partidas registrales de los predios materia de acumulación, es emitido por aquella Municipalidad que tiene el distrito catastrado o su base catastral parcialmente actualizada, originándose así la confusión de obligarse a realizar la rectificación antes que la acumulación.
A lo que se debe conocer que, el plano y código de referencia catastral es un documento complementario para la inscripción de la acumulación registral, cuya finalidad no es otra que mantener la correlación entre el Registro Público y el catastro municipal respecto a las modificaciones en la descripción del predio, por tanto las discrepancias entre el plano catastral y los documentos (solicitud y planos) que sustenta propiamente la acumulación, no constituyen obstáculo para su inscripción, en la medida que estos últimos se solicite expresamente y adecuen a los antecedentes registrales.
Conclusiones
- No existe prelación entre la acumulación registral y la rectificación de área y medidas perimétricas, salvo que uno de los predios a acumular no cuente con área y medidas perimétricas inscritas, donde se tendrá que sanear dicho predio (determinación de área) para luego acumular registralmente.
- Es recomendable tener en primer orden a la acumulación registral (antecedentes registrales), y en segundo orden a la rectificación, lo cual no implica que, de requerirse invertir dicho orden, no se pueda realizar.
- La solicitud y plano de acumulación son documentación constituyente, y el plano y código de referencia catastral es documentación complementaria, por lo que si éste último discrepa con los antecedentes registrales de los predios, no es impedimento alguno para conseguir la inscripción de acumulación anhelada.
Mercedes E. García Bendezú
Se tiene dos lotes cuyos propietarios, requieren realizar la acumulación de dichos lotes. Pasa que son 50 propietarios y alguno de ellos no firmaría la acumulación, que se puede hacer?
Estimado Oscar,
Efectivamente, para la acumulación de predios con copropietarios es absolutamente necesaria la participación de todos ellos. En nuestra experiencia hemos tenido casos similares que se han podido resolver mediante la negociación directa y la firma de poderes irrevocables, y en otros casos mediante el proceso judicial de división y partición. Te contacto por correo para comentarte con mayor detalle.
Muchas gracias por tu comentario.