La adquisición de un inmueble para muchos es una inversión de toda una vida, y para otros, un proyecto de inversión que resulte siendo viable y rentable; en ambos casos, es menester el deber de diligencia en el comprador que procure el menor riesgo posible.
En esa línea, resulta que María ahorró durante muchos años con el fin de adquirir una vivienda propia, estando ya jubilada decide comprarse un inmueble pagando la totalidad del precio. De manera previa, por recomendaciones de un familiar, realiza la consulta con un abogado, quien empieza asesorándola durante las tratativas hasta la celebración del contrato de compraventa.
Asimismo, el abogado, verifica que el vendedor cuente con facultades vigentes para disponer bienes de la sociedad, que el inmueble no tenga cargas ni gravámenes, títulos en trámite, entre otros; previo acuerdo entre las partes, se celebra el contrato de compraventa y se cancela la totalidad del precio. Cabe añadir, que el inmueble adquirido es un departamento en un Condominio tipo Club House que se encuentra en proceso de independización y por etapas.
Resulta que, a los meses, ejerciendo ya posesión del inmueble, se da con la sorpresa de la intervención en el condominio por un contingente policial, dirigidos por un grupo de fiscales de lavado de activos, quienes presentan una Resolución del Juez Penal que ordena la incautación y el descerraje de todos los inmuebles que forman parte del Club House, es decir, sobre la totalidad del terreno matriz donde se levantó el condominio, incluyendo áreas comunes.
Antes de abordar el motivo de la Resolución emitida por el Juez Penal comentada líneas arriba, es importante traer a colación, lo que significó el caso Rodolfo Orellana Rengifo y su implicancia en el presente caso. Como es sabido, ya han transcurrido más de 6 años desde la captura del líder de una las redes criminales de estafa y lavado de activos más grandes de las últimas décadas; clan que se habría apoderado de manera ilegítima y fraudulenta de más de 200 inmuebles valorizados en 600 millones de soles, afectando gravemente la seguridad jurídica de todo un país.
El clan Orellana contaba con el apoyo de jueces, fiscales, árbitros, funcionarios de Registros Públicos, Notarios, funcionarios Municipales e incluso policías, quienes actuaban casi siempre mediante 3 modalidades:
La primera era que el clan creaba falsos procesos arbitrales, valiéndose de un vacío en la norma, emitiéndose laudos arbitrales fraudulentos con calidad de cosa juzgada para luego inscribirlos en Registros Públicos; siendo que cuando el propietario se enteraba de la situación, ya tenía orden de desalojo.
La segunda modalidad era la de crear empresas liquidadoras, generando deudas ficticias para luego entrar en proceso concursal que terminaban con el remate de la propiedad, levantándose todos los gravámenes de la partida, siendo que cuando los acreedores como los bancos se enteraban, el bien ya se encontraba rematado.
La tercera modalidad era la creación de la cooperativa Coppex, quienes emitían cartas fianzas para las empresas constructoras (empresas fantasmas), que les permitía acreditar solvencia económica en el proceso de licitación; una vez ganado los procesos estas empresas solicitaban adelantos de obra y después no cumplían con la ejecución y sencillamente se desaparecían.
El clan Orellana contaba además con numerosos testaferros, y en mucho de los casos, producto de haber sido parte en los procesos fraudulentos concursales y arbitrales, se adjudicaban estos inmuebles para posteriormente transferirlos a terceros, y así ocultar el origen ilícito.
En ese contexto, retomando el caso en concreto, el contenido de la Resolución del Juez Penal dispone el descerraje y la incautación de todo el Club House, toda vez que los vendedores (Persona jurídica y natural) se encontraban siendo procesados por lavado de activos, al presuntamente haber adquirido a sabiendas, el terreno matriz sobre el cual se ejecutó el proyecto inmobiliario, de un testaferro ligado a la Red Orellana. Dicha disposición afecta no sólo el bien adquirido por María, sino, además, a la totalidad de propietarios, incluyendo las áreas comunes por cuanto aún no se había inscrito la declaratoria de fábrica ni la independización del Club House. Cabe resaltar que el proceso penal que se venía siguiendo a los vendedores era con fecha anterior a la celebración de la compraventa.
Como puede advertirse, los efectos legales de una incautación son temporales, hasta la conclusión en última instancia del proceso principal o hasta que la medida haya variado o levantado a pedido de parte, pasando los bienes incautados a ser administrados por el Programa Nacional de Bienes Incautados (PRONABI), siendo que, en caso el proceso penal principal declare la culpabilidad de los acusados, la medida temporal de incautación se convertiría en una medida definitiva como el decomiso, pasando dicho patrimonio a la esfera estatal, de ser el caso.
Si queremos agravar más la situación respecto al caso en concreto, podemos mencionar que, a inicios de febrero del 2019, se publicó el Decreto Supremo N° 007-2019-JUS, que aprueba el Reglamento del Decreto Legislativo N° 1373 sobre extinción de dominio, esta norma reglamenta un proceso especial autónomo sobre extinción de dominio sobre bienes cuya procedencia o destino esté relacionado a actividades ilícitas, de tal suerte que, con la sentencia, el bien se traslada a la esfera estatal. Este proceso es independiente al proceso penal que se pueda seguir a los vendedores, y también al proceso civil; facultando al Fiscal Especializado solicitar la ejecución de medidas cautelares de considerarlo necesario como por ejemplo una orden de inmovilización, incautación, inhibición o inscripción sobre cualquiera de los bienes, y otras en menos de 24 horas, desnudando más la situación gravosa de los terceros adquirientes de buena fe, en caso no puedan acreditar su “buena fe”, de conformidad a los supuestos establecido en el art. 66° [1]del Decreto Legislativo N° 1373.
Bajo el caso expuesto, se plantea la siguiente interrogante: ¿El abogado contratado por María, tuvo la posibilidad de advertir este escenario? Para poder responder esta interrogante, es preciso resaltar la importancia de los Due Diligence Legal-Inmobiliario en la adquisición de bienes inmuebles ya sea para vivienda o para la ejecución de proyectos inmobiliarios y similares.
El Due Diligence traducido al español como “debida diligencia”, es el proceso de investigación, análisis y valoración de los aspectos legales, arquitectónicos-urbanísticos y tributarios relativos a un activo inmobiliario materia de adquisición, o, para el desarrollo de un proyecto en específico.
A mayor abundamiento, el Due Diligence Legal -Inmobiliario, o más conocido como “estudio de títulos”, permite identificar posibles pasivos o problemas ocultos en la propiedad, identificar posibles contingencias que puedan desarrollarse y planificar una estrategia adecuada plasmada en las recomendaciones del especialista tendentes a lograr el mayor beneficio posible tras la adquisición con un menor riesgo; y es que, tratándose de una importante inversión y para muchos, la inversión de toda una vida, resulta necesario e indispensable delegar esta investigación a un especialista en la materia.
Es por ello que el ámbito de investigación del especialista al elaborar un “Estudio de Títulos” es diversa, y no solo se remite al estudio de los antecedentes registrales, como determinar el tracto sucesivo o la cadena de transferencias del activo inmobiliario en función a los títulos archivados, la superposición gráfica con predios colindantes, cargas, gravámenes, títulos en trámite y otros aspectos físico- legales, sino, además, involucra la esfera municipal por aspectos urbanísticos, zonificación, su incidencia con otras entidades como el Ministerio de Cultura, condición de suelos entre otros factores; pero siempre orientados a un objetivo o fin en particular, de tal suerte que luego de ejecutar el proceso de recopilación, análisis e investigación, las recomendaciones sean las más eficientes e idóneas para cada caso en particular.
En ese orden de ideas, retomando la interrogante formulada en párrafos precedentes, podríamos mencionar que el abogado contratado por María pudo haber actuado de manera diligente en todo el proceso de compraventa; sin embargo, era casi imperceptible y poco probable detectar o advertir que los transferentes venían siendo procesados penalmente por lavado de activos; y en consecuencia, la realidad y contexto actual nos obliga extender el deber de diligencia más allá del ámbito civil, ampliando la investigación mínima sobre la esfera penal como por ejemplo, solicitando al vendedor los antecedentes penales y judiciales, y es que, el caso en concreto desnuda una problemática que aún no ha sido erradicada, puesto que a la fecha siguen operando bandas y redes criminales organizadas ligadas al tráfico de terrenos, estafas, falsificación, entre otros ilícitos penales.
Asimismo, aquellos terceros de buena fe que adquirieron las viviendas en el Condominio Club House podrían perder la inversión de toda una vida si no pueden acreditar su “buena fe” bajo los supuestos establecidos en el art. 66°, pudiendo inclusive verse perjudicados gravemente si el Fiscal Especializado solicita la ejecución de medidas cautelares u otras medidas igualmente gravosas, que si bien es cierto son medidas temporales, para el caso de inmobiliarias, constructoras o personas naturales que se dedican a la compra de bienes para la ejecución de proyectos inmobiliarios, podría ser nefasto toda vez que el proyecto no sólo se vendría abajo, sino además, el nombre de la empresa en el sector comercial-Inmobiliario se vería gravemente afectado.
A modo de conclusión, para la adquisición de un activo inmobiliario es menester encomendar al especialista la elaboración del Due Diligence Legal- Inmobiliario, no sólo para aquellos que se dedican a la ejecución de proyectos inmobiliarios, sino además, debería extenderse necesariamente, para las personas naturales que adquieren inmuebles con fines de vivienda, debiendo considerar lo advertido en el presente artículo, con el objetivo de minimizar los riesgos por eventuales contingencias que puedan sobrevenir durante y luego de la compra.
[1] Artículo 66.- Tercero de buena fe:
Tercero de buena fe es aquella persona, natural o jurídica, que no sólo acredita haber obrado con lealtad y probidad, sino que también ha desarrollado un comportamiento diligente y prudente, debiendo reunir los siguientes requisitos: 66.1. La apariencia del derecho debe ser tal que todas las personas al inspeccionarlo incurrieran en el mismo error. 66.2. Al adquirir el derecho sobre el bien patrimonial se verificaron todas las condiciones exigidas por leyes, reglamentos u otras normas. 66.3. Tener la creencia y convicción de que adquirió el bien patrimonial de su legítimo titular y siempre que no concurran las siguientes circunstancias: a) Pretender dar al negocio una apariencia de legalidad que no tenga o para encubrir su verdadera naturaleza. b) Pretender ocultar o encubrir al verdadero titular del derecho. c) Concurran declaraciones falsas respecto al acto o contrato para encubrir el origen, la procedencia, el destino de los bienes patrimoniales o la naturaleza ilícita de estos.
Percy Grijalva Ochoa
Excelente artículo que nos ayuda a todas las personas que queremos invertir en un inmueble estar alertas. Gracias y que sigan nutriéndonos con su experiencia.
Saludos!
En casos como estos, en la compra venta de un inmueble tal como lo menciona el artículo el trabajo de los abogados es indispensable y tiene que ser eficiente.
Es un exlente artículo, nos ayuda a muchos quienes queremos adquirir un bien,con la seguridad de no ser estafados.
Realizar el Due Diligence nos permite conocer, hacer un análisis de los antecedentes del bien o inmueble a adquirir.
Excelente informacion y basica para que se pueda ejercer un trabajo eficiente ya que los abogados cumplen un rol muy importante . Saludos
Muy interesante el análisis. Más aun, si en nuestro país, la adquisición de inmuebles para fines de vivienda es muy frecuente, así como los delitos cometidos por gente inescrupulosa que aprovecha la buena fe de aquellos que invierten sumas de dinero considerables por la necesidad de un lugar donde vivir. Una interesante area del derecho que debería ser desarrollada y aplicada ampliamente a nuestra realidad.
Buen articulo, interesante e importante. Es un gran aporte para la sociedad peruana que pasa por circunstancias similares a la que esta publicación toca. Además, es muy útil para los profesionales del Derecho y estudiantes de esta carrera.
Buen articulo! felicitaciones.