Junta de Propietarios – Aspectos Jurisprudenciales para su formalización

Nuestro socio fundador hace un breve análisis de los aspectos jurisprudenciales y principales problemas entorno a la formalización del presidente y/o junta directiva de junta de propietarios, en edificaciones destinadas al uso de oficinas, viviendas y centros comerciales, dando una mirada completa a su regulación vigente.

 Dr. Julio R. Estrada Chirinos

Introducción

Debido al crecimiento de la población, en nuestras principales ciudades se ha optado por construcciones como edificios multifamiliares, de oficinas, condominios, centros comerciales, y otros más, cuya característica principal es que comparten zonas de dominio exclusivo, como departamentos, oficinas, tiendas; y zonas de uso común, como hall de ingreso, pasillos, terrazas, ascensores, entre otros.

Para la organización, administración y correcta convivencia en estas construcciones, contamos con la Ley Nro. 27157 que entre otros aspectos regula la constitución de la Junta de Propietarios y de un documento básico para este fin como es el reglamento interno.

Sin embargo, por una serie de razones que pueden ser atribuidas a los promotores inmobiliarios, a los propietarios, e incluso a los registradores públicos, muchas de estas juntas de propietarios y reglamentos internos no ingresan a Registros Públicos, imposibilitando la correcta administración, lo cual trae consigo conflictos entre propietarios, altos índices de morosidad, deterioro de las edificaciones y muchos otros problemas.

Como señalaba, uno de estos problemas frecuentes es el de los propietarios morosos, que sabiendo que la edificación no cuenta con junta de propietarios inscrita, se niegan a pagar las cuotas de mantenimiento. En su desesperación, el resto de los propietarios aplican medidas coercitivas como cortes de agua, cortes de luz y restricción en el uso de zonas comunes. Sin embargo, estas medidas son contrarias a la ley, y es por eso que muchos de los dirigentes y propietarios se ven inmersos en procesos judiciales de índole civil o penal, lo cual podría evitarse si se siguiera con el proceso de formalización de la junta de propietarios que brinda herramientas legales de control ante estos casos, que podrían llegar hasta remates judiciales de los bienes de los propietarios morosos.

Otro aspecto derivado de estos problemas es el deterioro de las zonas comunes. Hace poco nos enteramos de un grave accidente de un trabajador en el ascensor de un edificio multifamiliar, que por falta de mantenimiento falló y produjo el fallecimiento del trabajador. Actualmente los propietarios del edificio enfrentan procesos judiciales iniciados por los familiares del fallecido.

En vista de estas dificultades, en el Estudio Estrada Abogados, especialistas en juntas de propietarios, publicaremos y comentaremos diversas Resoluciones emitidas por el Tribunal Registral, la Corte Suprema y el Tribunal Constitucional, que servirán de guía para las juntas de propietarios por constituirse y constituidas. En el presente artículo abordaremos de manera general los pasos a seguir para lograr constituir la junta de propietarios y la formalización de juntas directivas y/o presidente.

La junta de propietarios

Los propietarios dentro de este tipo de edificaciones cuentan con propiedad exclusiva respecto de sus departamentos, oficinas, tiendas comerciales, depósitos, estacionamiento, entre otros; y, por otro lado, también son propietarios de un porcentaje ideal respecto de las zonas o bienes comunes de la edificación, como el terreno sobre la que está construida, el hall de ingreso, los pasillos, jardines, parques, e incluso de partes estructurales como las columnas.

Esta forma, o régimen de propiedad está regulada por la ley Nro. 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Supremo 008 – 2000 – MTC. En el artículo Nro. 129 del reglamento se define de la siguiente manera:

“(…) régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integrada por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo pertenecientes a distintos propietarios y bienes de servicio de dominio común.”

Debido a que se comparte propiedad respecto a las zonas comunes, se consideró necesaria la existencia de una entidad que se encargue de su dirección y administración, y esta es justamente la Junta de Propietarios.

La Directiva Nro. 009-2008-SUNARP/SN, define a la junta de propietarios de la siguiente manera:

“(…) junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de uso exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios según su Reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas”

Como podemos observar, la Ley no le atribuye a la junta de propietarios calidad de persona jurídica propiamente, sin embargo, si cuenta con relativa subjetividad que le permite realizar ciertos actos como si fuera una persona jurídica, como por ejemplo iniciar procesos judiciales de cobranza, en vía ejecutiva sin proceso de conciliación previo,  a los propietarios morosos.

De la constitución de la Junta de Propietarios

Respecto a la constitución de la junta de propietarios, el reglamento en su artículo Nro. 145, señala:

Artículo 145.- Constitución de la Junta de Propietarios

La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos.

La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes.

La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta y su admisión en el seno de ésta siempre estará expedita. Esta renuncia no libera al propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si sólo quedará un propietario hábil, este asumirá las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea aplicable.

La Junta de Propietarios estará presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones”

Como podemos observar en el artículo citado, la junta de propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del reglamento interno, esto quiere decir a su inscripción en los Registros Públicos. Por ejemplo, cuando un promotor inmobiliario culmina con la construcción de un edificio multifamiliar obtiene su declaratoria de fábrica por parte de la municipalidad, y posteriormente acude a los Registros públicos para inscribir dicho acto, junto con la independización y el Reglamento Interno, es en ese momento donde queda constituida la Junta de propietarios.

De la elección del presidente de la Junta de Propietarios

La obligación de nombrar un presidente para la junta de propietarios inicia cuando tenemos pluralidad de propietarios, es decir, cuando registralmente tenemos más de un propietario para las unidades exclusivas.

En el caso antes citado, el promotor inmobiliario, al acceder al registro e independizar, será el propietario único de todas las unidades inmobiliarias independizadas. En este caso puede nombrarse como primer presidente de la junta de propietarios, sin embargo, posteriormente, cuando otro propietario inscriba su dominio en registros públicos, el promotor inmobiliario en su calidad de presidente estará obligado a convocar a junta de propietarios para proceder con la elección del nuevo presidente y la junta directiva, según las reglas establecidas en el reglamento interno inscrito.

El presidente con mandato vigente es el llamado a convocar a junta de propietarios, para lo cual deberá notificar a la totalidad de propietarios, mediante una esquela de notificación la cual deberá contener información indispensable como el día, la hora, el lugar y la agenda a tratar en la junta. La notificación a la totalidad de propietarios deberá poder ser probada, por lo que se sugiere que sea de forma escrita y por medios previamente aprobados, como correos electrónicos. Esta convocatoria puede no realizarse, solo en el caso que la totalidad de propietarios asistan a la junta.

Por otro lado, el quorum requerido para que la elección sea considerada valida es, en primera convocatoria, la mitad de los propietarios hábiles más uno, y en segunda convocatoria con los propietarios que asistan.

Como se indicó, no cualquier propietario o grupo de propietarios puede convocar a sesión de junta de propiedades, y esto queda establecido en el artículo Nro. 146 de Reglamento:

“(…) Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la junta de propietarios deberá ser convocada a sesión por el presidente (…)”

Sin embargo, en la práctica se presentan diversas variantes, como por ejemplo el caso del presidente con mandato vencido. El tribunal Registral mediante el Pleno CXXXIX de fecha 28 de diciembre del 2015 aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria respecto a este tema:

“(…) El último presidente inscrito de la junta de propietarios con periodo de funciones vencido, también está legitimado para convocar a la Junta de Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva.”

Como bien señala el precedente citado, la junta convocada por el presidente con mandato vencido solo puede tratar sobre la elección del nuevo presidente o de la directiva, no pudiendo tocar otros temas como por ejemplo la modificación del reglamento interno.

De la convocatoria a junta de propietarios por el 25% de las participaciones

Pese a las alternativas que brinda el Tribunal Registral para el caso del presidente con mandato vencido, esta tiene como limitación que solo se puede tocar un tema en la agenda: La elección del nuevo presidente o directiva. Además, en la realidad se presentan otros escenarios, como por ejemplo las juntas de propietarios sin presidente inscrito, las juntas de propietarios con presidente con mandato vencido pero que dicho presidente ya no cuenta con una propiedad en la edificación, y otras variantes. Ante estos escenarios el Tribunal Registral ha aprobado el precedente de observancia obligatoria mediante pleno CLV del día 26 de agosto del año 2016, que establece lo siguiente:

“(…) cuando no existe presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido el mandato del presidente inscrito, la convocatoria a Junta de propietarios podrá ser efectuada por propietarios que representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia que se señale en la convocatoria.

Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con periodo de funciones vigente, y el 25% de propietarios convoca, acreditándose la muerte, renuncia o incapacidad del presidente”

Este último párrafo se refiere a que la convocatoria solo puede realizar el presidente con mandato vigente, y el 25% cuando se acredite la muerte renuncia o incapacidad del presidente.

Del lugar de reunión de la junta de propietarios

Respecto al lugar a realizarse la junta de propietarios, en la Ley Nro. 27157 y su reglamento se establece que las sesiones deberán celebrarse necesariamente en el predio.  Sin embargo, no se contemplaron los casos de edificaciones que cuentan con espacios muy pequeños de reunión donde es materialmente imposible juntar a todos los propietarios, o de las edificaciones que en definitiva no cuentan con un lugar para la reunión. Antes esta deficiencia de la norma, Tribunal Registral ha establecido una excepción, la misma que fue aprobada en el Pleno XVII de fecha 20 y 21 de abril del 2006, que señala lo siguiente:

“(…) Resulta válida la sesión de junta de propietarios realizada en lugar diferente al predio, siempre y cuando de la confrontación del título con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción y complementariamente de los antecedentes registrales, fluya inequívocamente y con un criterio de razonabilidad, que resulte materialmente imposible su realización en el lugar del predio por motivos de espacio físico. En tal sentido se debe interpretar el texto del artículo 146º in fine del D.S 008-2000-MTC, estableciendo que lo que el legislador quiso decir es que las sesiones de la Junta de Propietarios se celebrarán necesariamente en el predio, siempre y cuando sea posible materialmente efectuarla allí, pues la ley no puede contener mandatos y obligaciones imposibles de cumplir”.

Como podemos observar del acuerdo plenario, la excepción es solo para aquellos casos en los que materialmente sea imposible realizar la sesión de junta de propietarios en el predio, para lo cual el registrador deberá revisar el titulo archivado de la Declaratoria de Fábrica y sus planos respectivos.

Del periodo de funciones del presidente o directiva

El periodo de funciones del presidente o de la junta directiva es de dos (2) años según la ley y su reglamento, sin embargo, es facultad de los propietarios establecer un periodo distinto en el Reglamento Interno.

Según el Articulo Nro. 44 del Reglamento de Inscripciones del registro de Personas Jurídicas, el cual se aplica por analogía en el caso de las juntas de propietarios, se establece que:

“(…) d) El periodo de funciones se iniciará el día de la elección; salvo disposición distinta del estatuto o de la asamblea eleccionaria. El inicio del periodo de funciones no podrá ser anterior a la fecha de la elección”

Como vemos, el periodo de funciones inicia con la elección, sin embargo, la sola elección no es suficiente para que el presidente o la junta directiva realicen actos muy importantes como iniciar acciones judiciales a propietario morosos o abrir cuentas bancarias, debido a que las instituciones como el Poder Judicial o los banco exigen que se encuentren inscritos en Registros públicos. El problema con esto es que, por diversos motivos, como el desconocimiento en el trámite y las observaciones registrales, el periodo para llegar a inscribir al presidente o la junta directiva en el registro termina siendo más largo que el periodo mismo de funciones.

Otro de los aspectos que dilataba constantemente la inscripción del presidente o de la junta directiva, y que generó reiteradas observaciones, fueron los Reglamentos Internos inscritos al amparo de la Ley Nro. 21112, ley derogada por la actual ley Nro. 27157. En la ley actual, en su tercera disposición final, se establece la obligación de adecuar los reglamentos internos aprobados por la ley anterior a lo dispuesto en la norma actual, motivo por el cual los registradores exigían que se realice la adecuación antes de poder inscribir al presidente o a la junta directiva.

Respecto a este tema, el Tribunal Registral tuvo que pronunciarse en el X pleno de fechas 8 y 9 de abril del 2005, acuerda que:

“(…) La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la ley 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presenten al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Regimentó interno.”

Por lo tanto, ahora si queda claro que, para elegir al presidente o junta directiva, no es necesario realizar previamente la adecuación del reglamento interno, incluso cuando el reglamento no contemple el periodo de vigencia de la junta.

De la elección de la Junta Directiva

Para poder elegir a una junta directiva es necesario que en el reglamento interno se establezcan sus funciones, así como los cargos, tales como tesorero, secretario, vocal, entre otros. En caso el reglamento interno no cuente con estas especificaciones, deberá procederse con su modificación, o en todo caso solo elegir al presidente.

Una situación que se presenta en repetidas ocasiones en la elección de juntas directivas es la ausencia de candidatos dispuestos a asumir estos cargos. Podemos ensayar diversas respuestas ante esta ausencia, como la falta de tiempo, o tal vez porque son cargos que se ejercen sin recibir ningún tipo de remuneración (también existen propietarios poco honestos que asumen estos cargos con la finalidad de hacer mal uso de los fondos recaudados, pero de esto hablaremos más a detalles en próximos artículos). En estos casos deberemos evaluar los detalles.

Por ejemplo, si el reglamento interno, aparte del presidente, contempla cargos como el de tesorero y secretario, y a la elección solo se presentan candidatos para presidente, y por lo tanto solo se elige ese cargo, el registrador no podrá observar dicho acuerdo y deberá inscribirlo. Sin embargo, si el reglamento interno contempla que para la convocatoria a junta de propietarios es necesaria la firma conjunta del presidente y, por ejemplo, el secretario, el registrador no podrá inscribir la elección solo del presidente, pues en la práctica sería imposible cumplir con los requisitos para realizar una nueva convocatoria.

Al respecto, se utiliza de forma análoga el articulo Nro. 44, inciso f), que señala:

(…) f) La falta de elección de algunos de los integrantes del órgano no impedirá su inscripción, siempre que se elija al número suficiente de integrantes que le permita

Otra situación que se presenta es la reelección de propietarios en los cargos de la junta directiva. Recordemos que las reglas establecidas en el reglamento interno priman respecto a las normas generales que establece la ley y su reglamento, y es por esto que se generan varias particularidades que deben ser analizadas.

Por ejemplo, algunos reglamentos internos posibilitan la reelección indefinida del cargo, sin embargo, existen otros que lo prohíben. En este último caso, cuando el propietario, para eludir la prohibición de reelección, postula a un cargo distinto y el reglamento no contempla esta figura, se aplicará de forma análoga lo dispuesto en inciso h) del artículo Nro. 44 del reglamento de inscripciones de personas jurídicas:

“(…) h) La prohibición de reelección se entenderá referida sólo a la reelección inmediata de los integrantes titulares del órgano, aunque fuere en distinto cargo; salvo disposición distinta de la ley o del estatuto”

Por lo tanto, no tendrá acogida registral la reelección, aun cuando se presente para un cargo distinto.

De las actas de la junta de propietarios

Tanto el contenido como la forma de las actas de juntas de propietarios están normados en el artículo Nro. 149 de TUO del Reglamento de la Ley Nro. 27157, de la siguiente manera:

“En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta.”

En el artículo citado, cuando se menciona al presidente y secretario no están refiriéndose al presidente y secretario (en caso lo hubiera) electos o en ejercicio de la junta de propietarios, si no a propietarios elegidos para estos puestos para la sesión particular que da mérito al acta.

De la acreditación de la convocatoria a sesión de junta de propietarios

Como señalamos en líneas anteriores, convocatoria a sesión de junta de propietarios de la totalidad de propietarios debe ser acreditada, en ese sentido el artículo 87 del reglamento de inscripciones del registro de predios señala:

“La convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante la presentación de los documentos previstos en el Reglamento Interno o, en su defecto, los señalados en el artículo 146 del Reglamento de la Ley No. 27157. También podrá acreditarse mediante la presentación de la constancia formulada por el presidente (…)”

Además, el Reglamento de la Ley 27157, en su artículo Nro. 146 establece lo siguiente:

«Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse”

Asimismo, el artículo Nro. 54 del Reglamento de Inscripciones del Reglamento de Personas Jurídicas señala:

“La convocatoria se acreditará ante el Registro a través de constancia; a menos que se trate de convocatoria publicada en diario, en cuyo caso, podrá acreditarse mediante la presentación de los avisos publicados en original o en reproducción certificada notarialmente.”

Como podemos ver de la normativa citada, para acreditar la convocatoria tenemos que tomar en cuenta, en primer término, la forma estipulada en el reglamento interno de la edificación. Posteriormente, podemos utilizar los métodos propuestos en la norma, como correos electrónicos, esquelas y otros. El problema con este método se da cuando hablamos de complejos de vivienda muy grandes, con una cantidad de unidades inmobiliarias que vuelven muy oneroso acreditar la convocatoria, como por ejemplo en los condominios del programa Techo Propio. Ante estos casos, el artículo 87 de Reglamento de Inscripciones del registro de predios, posibilita acreditar la convocatoria mediante la constancia, o declaración jurada firmada por el presidente o por los legitimados a convocar, mediante la cual declaran bajo responsabilidad que se ha realizado correctamente la convocatoria.

Conclusión

En este artículo he presentado un breve análisis de las generalidades de la junta de propietarios, su constitución, su convocatoria, la junta directiva, entre otros puntos. Como podemos observar es un tema bastante amplio, y en siguientes artículos ahondaremos en el análisis de estos puntos, a través del análisis de Resoluciones del Tribunal Registral.

 Dr. Julio R. Estrada Chirinos

105 comentarios en “Junta de Propietarios – Aspectos Jurisprudenciales para su formalización”

  1. Excelente artículo. Muy completo
    Existe algun precedente que se haya acreditado una convocatoria haciendo uso de publicación en diarios (art 54 del reglamento la ley de registro de personas jurídicas)

  2. Del estudio y anàlisis de la problemática que se viene presentando en la administraciòn de los bienes comunes, en la propiedad horizontal, que muy bien ha sido tocado por el Estudio Estrada, una de las formas de dar soluciòn, serìa mediante la expediciòn de una norma legal que llene los vacíos existentes, de tal forma que permita una mejor convivencia a los propietarios y que cada uno asuma sus obligaciones que le corresponden.

  3. Richard Pantani

    Realmente este artículo me ayudó a aclarar muchas dudas existenciales sobre la Junta de Propietarios. Por ello, agradezco profundamente la publicación de este artículo académico y profesional.

    Si no es mucho pedir, quisiera que se aborde el tema de la elección de una Junta Directiva de la Junta de Propietarios, particularmente, cuando el promotor inmobiliario no convoca a elección de la Junta Directiva y – agrego – cuando los propietarios formaron su Junta Directiva y no la inscribieron. Será muy productivo leer al destacado autor.

    Reitero mi agradecimiento por la publicación del artículo.

    1. Estudio Estrada

      Hola Iván, ¡gracias por tu pregunta! Cuando solo hay un propietario, el régimen de propiedad exclusiva y común es opcional. Si tú quisieras optar por él, debes inscribir el Reglamento Interno en SUNARP. Es en este documento donde se consignará al primer Presidente que, en este caso, es el único propietario.

      ¡Saludos y quedamos atentos a cualquier otra duda!

      1. Una consulta , si el 25 % solicita asamblea y el presidente justo viaja , puede dar poder a otra persona , que se hace en este caso que parece que el presidente no desea hacer la asamblea

    2. Es automático , los actos de propietario único de todo el edificio , puede independizar cada departamento, modificar el reglamento interno, el asunto cambia cuando existe pluraridad de propietarios , es decir, dos o más propietarios. Entonces el presidente convoca a elección y se elige quien será el presidente teniendo presente el contenido del reglamento interno. Es de resaltar que la ley 27157 pone un modelo de reglamento interno y de el acta de junta de propietarios.

    1. Estudio Estrada

      Hola Judith,
      ¡Gracias por tu pregunta! Lamentablemente, la junta de propietarios no puede obligar a ningún propietario a participar. Es por eso que, por ejemplo, se flexibilizan los criterios de quorum en segunda convocatoria de asamblea, a fin de no perjudicar a los propietarios que sí están comprometidos.

      ¡Saludos y quedamos atentos a cualquier duda!

  4. Dr.Estrada hace mas de 9 meses estamos tratando de constituir nuestra Junta de propietarios ,solos 99 dpto, tenemos ya actualizados el padron ,los documentos de identidad , el cask es que last notaria nos pide que los propietarios convocantes con 25%de participacion en las areas y bienes comunes debido que nunca hubo junta de propietarios inscritos en la sunarp vayamos para autentificar la firma. Este es un obstaculo mas p orque la mayoria de los propietarios salen a sums puntos de tea bank ,o se ausentan. La notaria No quiere aceptar la declracion jurada con responsabilidad del presidente y deans integrates sombre la autenticidad de las firm as que we purse visualizer en el padron e inclusive se le adjuncts copua del din de coda firmante . Y es mas hora Ellis son los unicos que Evian a la sunarp datos via virtual..Agradecere su comentario y orientacion que hacker para concretar La junta de propietarios. Gracias

  5. Giovanna Muñoz

    Buenas tardes, tengo una consulta en mi edificio ya la misma persona ha sido 2 veces elegida como presidente de la junta de propietarios y encima la última elección prácticamente nos chantaje que como nadie quería el puesto nos cobraría por ser el otra vez y nos cobra le tenemos q pagar como la mayoría aceptó, y encima hace lo que quiere todo en beneficio a él nos dice todo lo que tenemos que hacer o lo que no, pero el hace lo que quiere le gusta ordenar a todos, que se puede hacer o se puede denunciar? Muchos recibimos maltratos de él. Gracias

    1. Estudio Estrada

      Hola Giovanna,
      Lamentamos que estés pasando por una situación tan incómoda. Creemos que lo mejor que pueden hacer es animar a otra persona para que asuma el cargo de presidente. Es importante que sepan, además, que es facultad de la junta de propietarios asignar una dieta al presidente por sus labores. Podría decir eso como un mecanismo para incentivar otra candidatura.

      Esperamos que nuestros comentarios sean de tu ayuda.

      ¡Saludos y bienvenidas más consultas!

    2. Lo mejor que puedes hacer es saber el contenido del reglamento interno, no sé si es propio elaborado internamente o siguiendo el modelo de reglamento interno escrita en la ley 27157. Debería decir las funciones del presidente, periodo de vigencia, si es Junta Directiva, aparte del presidente el reglamento interno debería decir el otro cargo o cargos, como tesorero, etc. Así si abusa de sus funciones el presidente, entiendo en representación de todos los propietarios (junta de propietarios)puede ser denunciado por cualquier propietario. Si no tienen copia del reglamento interno pueden saber y solicitar en Sunarp, conociendo el número de partida matriz.

  6. Buenas tardes, se puede tomar una decision de iniciar un juicio para desalojar a un inquilino que afirman (sin pruebas) hace ruidos molestos a través de una reunión con 7 asistentes cuándo el edificio cuenta con mas de 35 propietarios?
    La junta puede solicitar desalojo cuando el propietario del departamento en cuestión no va a firmar el acta y está en completo desacuerdo por falta de pruebas?
    Gracias

    1. Estudio Estrada

      Hola,
      Gracias por tu pregunta. La respuesta es no. El único que puede iniciar un juicio de desalojo es el propietario del bien inmueble.

      ¡Saludos y no dudes en seguir consultándonos!

    1. Estudio Estrada

      Hola Gael.
      Con cargo a revisar el caso concreto si te comunicas con nosotros, consideramos que los hechos que describes pueden encajar en el tipo penal denominado apropiación ilícita. Y, por tanto, podrían interponer una denuncia penal

      ¡Saludos y quedamos al pendiente si tienes alguna otra duda!

  7. marco navarrete

    Se puede notificar una Convocatoria, mediante aplicación de celular de la empresa administradora contratada por una Junta Directiva provisional, sin que se haya cumplido con la notificación formal a los respectivos correos electrónicos???

    1. Estudio Estrada

      Hola Marco,

      Gracias por tu pregunta. Las reglas que rigen para la convocatoria a la asamblea de la junta de propietarios son la que se establecen en el reglamento interno. En su defecto, se aplica el artículo 146° del Decreto Supremo N°035-2006-VIVIENDA.

      ¡Saludos y no dudes en escribir si tienes otra consulta!

    1. Estudio Estrada

      Hola Leslie, gracias por tu consulta. No hay edad límite para ser presidente de la junta de propietarios. Lo que sí es importante tener en cuenta es que la persona debe ejercer plenamente su capacidad jurídica.

      ¡Saludos y no dudes en contactarnos si tienes alguna otra consulta!

    2. Buen día, una junta directiva puede cobrar una cuota extraordinaria por mantenimiento correctivo de ascensores por el valor de 17 mil entre todos los propietarios, sin una asmablea

  8. Buenas Noches Dr Julio R.Estrada.
    Le agradezco infinitamente por este artículo de tanta importancia oara los propietarios.
    * Quisiera hacerle una pregunta en base a lo que sucede en el edificio donde soy propietaria.
    * La Junta Directiva hizo una reunión para elegir a un nuevo presidente y secretaria. . Y además dar el informe económico ( después de casi 7 años que estuvieron en el cargo – pero esto no lo hicieron.
    Ese día No pude estar presente y con anticipación envié una carta explicandolo y informando para quienes iba mi voto.
    – La Junta saliente – por la noche informó que habia una nueva Presidenta y Secretaria – y me eligueton como Secretaria ( aún No estando presente en la reunión).
    – Yo no puedo aceptar el cargo por muchos motivos sea personales que de trabajo y envié una carta – comunicándoles que:
    1) No acepto ese cargo.
    2) No podían elwgirme porque No estaba presente.
    – Por otro lado la Junta Directiva ese día No entregó el informe económico – que debía presentar delante de todos los propietarios presentes.
    * Esta noche han publicado un carta en la vitrina – diciendo que debo asumir mi responsabilidad -. Aún habiéndoles enviado la carta al día siguiente de la reunión.
    Por favor – podría decirme si tengo el derecho de negarme y no aceptar el cargo ?
    Muchas Gracuas por su ayuda.
    Verónica Salcedo

    1. Estimada Verónica, lamentamos la situación y la demora de nuestra respuesta. Por respeto a tu libertad de participación no se te puedo imponer un cargo. Mucho menos una sanción por no aceptarlo.

      Esperamos que tu situación se haya resultado. De todos modos, puedes contar con nosotros a través de nuestros números de contacto.

      Saludos.

    2. Lo mejor que se puede hacer ante ausencia de la reunión de Junta de Propietarios y con más razón si es para elección de Junta Directiva es enviar un representante con poder legalizado para votar a través de una carta poder legalizado especificando los motivos de porque se da el poder de voto a esa persona que representará al propietario. Además sirve el representante para que comunique al propietario lo que sucede en la reunión y de los acuerdos adoptados. Aún ante ausencia si la elijen a un cargo es porque todos los votantes estuvieron de acuerdo o por mayoría y al inscribir a Sunarp el registrador lo da por válido, ya que lo que cuenta es el porcentaje de participación que tiene cada propietario que votaron, sea unanime ( todos, el 100 % ) o mayoría ( del 100 % el 51 % ). Si uno no acepta, así sea sin consentimiento puede renunciar presentando una renuncia legalizada por notario de la jurisdicción a qué pertenece, si es de Lima , Callao o provincia según el caso. La clave es estar presente en la reunión de propietarios o representante con poder y hacer uso de la libertad de voto, de expresión y de consentimiento delante de los concurrentes. Otra salida que es la más acertada es que cuando nadie quiere ocupar el cargo, como secretaria (este caso) tesorero – administrador , está permitido que el presidente de la Junta Directiva ocupe esas funciones. Pero para que el registrador Sunarp no lo observe debe estar escrito en el acta de la sesión de junta de propietarios, adherido al libro de actas, mencionando la ley específica y el consentimiento a través del voto de los propietarios que al no existir alguien hábil , asume el presidente de la Junta Directiva las demás funciones. Y lo mejor es que en el reglamento interno este escrito eso, si no dice nada entonces modificar el reglamento, es decir, añadir ese detalle cuando los demás no asuman cargos por diversas razones. Por otro lado, si la Directiva no entrego el informe económico, lamentablemente no hay una superintendencia que fiscalice a el tesorero – administrador por lo que hace con el dinero, creen que tan solo presentando una relación de gastos es suficiente y no presentan sustentos de gastos como boletas de compra, recibos. Probar un delito está difícil, probar que se hace apropiación ilícita de los fondos para interés particular y no el bien común está difícil, se debe tener medios probatorios. Queda el principio de la buena fé, presunción de la veracidad, en valores y principios que tiene cada persona.Si no quieren rendir cuentas lamentablemente no hay un organismo supervisor encargado de fiscalizar a las Juntas de Propietarios o a Las Juntas Directivas.

    1. Hola Renato, para tener una respuesta precisa debemos revisar tu reglamento interno. Sin embargo, si este reconoce la posibilidad de constituir una directiva provisional y le da estas facultades, sería posible. Generalmente, las Directivas de las Juntas de propietarios estipulan que pueden hacerlo previo acuerdo de la junta de propietarios.

      Saludos.

  9. Buenas tardes, mi consulta es con referencia al pago del mantenimiento, todos estos años hemos pagado en cuotas iguales en todos los departamentos, pero como actualmente muchos edificios las cuotas son de acuerdo al tamaño del departamento, nosotros lo deseamos hacerlo igual, el pago por area de los departamentos, pero las personas que poseen mayor area amenazan que al pagar mas su participacion en las votaciones seria mayor porque tendrian mayor porcentaje y siempre predominarian sobre los departamentos pequeños, esto es real si nos podrian orientar gracias

    1. Buenas tardes Silvia,

      Tu pregunta está regulada en el artículo 138 del Decreto Supremo N°035-2006-VIVIENDA. Este establece que “el pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de estas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes”.

      Si tienes alguna otra duda, puedes revisar nuestro artículo Juntas de propietarios: preguntas frecuentes: https://estudioestradaabogados.com.pe/juntas-propietarios-preguntas/

    2. Los derechos y obligaciones están en función de porcentajes, si se usa ese sistema, es lógico que quien paga mas tiene mas poder de decisión. Si usan el sistema de pagos de cuota iguales, los votos también deben ser iguales.

  10. Hola querido Estudio, me encantó su artículo. Quisiera consultar sobre la entrega de áreas comunes (de la constructora hacia los propietarios). ¿La entrega es tácita desde la compraventa o con el acta de entrega del departamento? ¿o es que se necesita realizar una entrega formal de áreas comunes a los propietarios? De ser el caso, ¿en qué ley / reglamento se encuentra eso? ya que no lo encuentro

    1. Hola Antuanette,

      Las áreas comunes están estipuladas en el reglamento interno. Las normas que regulan la propiedad exclusiva y común son: El capítulo tercero de la Ley N°27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Supremo N°08-2000-MTC, el texto único ordenado aprobado por Decreto Supremo N°035-2006-VIVIENDA y la Directiva N°09-2008-SUNARP.

      Si tienes otras preguntas, puedes revisar nuestro artículo Juntas de propietarios: preguntas frecuentes: https://estudioestradaabogados.com.pe/juntas-propietarios-preguntas/ o llamarnos a nuestros números de contacto.

      Saludos.

  11. Es obligación de la Directiva presentar el presupuesto anual para la aprobación de la asamblea de propietarios, de no ser así, puede ejecutar gastos durante el perío para el cual fue elegido

    1. Hola Eduardo, por supuesto, es obligación de la Directiva presentar el presupuesto anual y rendir cuentas. Si no lo ha hecho y de ello deriva un mal uso de los recursos, entonces podría tener responsabilidad civil o penal depende del caso ante el cual estemos.

      Si tienes otras dudas o quieres darnos más detalles, puedes comunicarte a los números de contacto.

      Saludos.

      1. Sres. Estudio Estrada
        Como es obligación de la Directiva presentar el presupuesto anual, la JDP puede aumentar de un mes a otro los montos mensuales, aludiendo que retornan a un presupuesto anterior aprobado en el 2018, cuando estamos 2023 y los pagos a la fecha se han modificado.
        ¿Cuál es el mínimo plazo, con base legal, que tiene una JDP para aplicar cambios económicos en los mantenimientos? ¿Hay alguna norma de proteccion al propietario frente a abusos economicos de la JDP,

  12. Buenas noches , hay un porcentaje que los propietarios tienen que llegar para decidir el tema de mantenimiento si por igual o m2 , que pasa si 6 propietarios no estamos de acuerdo , nos pueden obligar a aceptar su elección?. Yo no estoy de acuerdo que quieran dividir todo los gastos comunes en porcentajes de acuerdo a metraje de cada departamento y cochera.

  13. Consulta, es de OBLIGACIÓN colocar en la vitrina o pizarra del edificio LA CITACIÓN IMPRESA para la asamblea o también se considera válido colocar la CITACIÖN IMPRESA para la asamblea en el COUNTER O MUEBLE DE LA PORTERÍA donde el personal del edificio entrega a cada uno de los propietarios la esquela con cargo a su departamento (colocando nombres y apellidos, firma y huella digital) hasta días previos a la fecha de la asamblea, siendo el sitio más concurrido a diario por los propietarios para efectuar consultas/dudas al personal del edificio, me puede dar su comentario legal.

  14. Juan Bernal Suarez

    buenos días Sr Estrada soy un propietario del centro comercial mesa redonda que a agrupa 1200 propietarios mi pregunta es la actual directiva se niega responder las cartas notariales que le enviamos para que convoque a una asamblea extraordinaria por los siguientes puntos renuncia del tesorero contrato de publicidad con la empresa SAMSUNG y el contrato ul timo con la empresa que ganó la licitación del detector de humola carta notarial va acompañada de 150 firmas con el porcentaje que algunos propietarios firmantes tienen más de un puesto le agradezco su respuesta gracias

    1. Estudio Estrada

      Buenas tardes Sr. Bernal, gracias por su pregunta. En principio, necesitaríamos tener más información del régimen de propiedad y la formalización del mismo. Si estuvieran en el régimen de propiedad exclusiva y no existiera presidente con mandato vigente, los propietarios que representen el 25% de la participación en el régimen podrían convocar.

      Si está interesado en una consulta más detallada, en la que nosotros podamos revisar la documentación a la que usted nos dé acceso, puede comunicarse al siguiente número: 999 956 973

      ¡Saludos!

    1. Buenas tardes Víctor,

      Gracias por comunicarte con nosotros. Para que exista sanción, antes debe existir un régimen de sanciones aprobado por la junta de propietarios. Si no es así, no puede haber sanción. Lo que sí siempre habrá es responsabilidad civil o penal de quien ejerce el cargo de presidente.

      Saludos.

  15. Buenas Tardes.
    Le escribe el Sr. Carlos RAMIREZ, actualmente la constructora del Edificio no ha efectuado la Independizacion de los departamentos, ya han pasado más de 6 años y lo tenemos independizado nuestros departamentos. El problema es que Existe Junta de Propietarios, pero no están registrados en la Sunarp, y algunos , Propietarios no pagan sus cuotas de mantenimiento, asimismo no de puede realizar algunos trabajos o mejoras por no encontrarse la Junta Directiva inscrita.
    Habría otra opción, para Inscribir la Junta de Propietarios en la Sunarp, quizás como sociedad y poder salir de este problema que tenemos muchos Propietarios y realizar los cobros ,mejoras en el edificio , contrato de personal, otros.
    Estaremos agradecidos por su respuesta.
    Atte
    Carlos RAMIREZ.

    1. Buenas tardes Carlos,

      Gracias por leernos y escribirnos. Lamentamos lo sucedido. Sabemos lo importante que es la independización, el reglamento interno y la junta de propietarios. Nuestra staff te ha enviado un correo respondiendo a tus dudas y proponiéndote los pasos a seguir. Estaremos atentos de tu respuesta.

      Saludos.

  16. Qué delito podría configurar, el pago de la electricidad de los estacionamientos privados, con los fondos pertenecientes al mantenimiento de zonas comunes?

  17. Buenas tardes.
    He construido y vendido casi todos las unidades inmobiliarias de un edificio, quedando un aire en la azotea que fue independizado como propiedad exclusiva, pero lo quiero donar a la junta de propietarios es decir transformarlo a propiedad común. La notaria me informa que no puedo hacer ello por que la Junta no es una persona jurídica. Tengo otra opción para hacer esa donación?.
    Desde ya, le agradezco su respuesta.
    Saludos

    1. Hola Enrique, gracias por comunicarte con nosotros. Si bien la junta de propietarios no es, en estricto, una persona jurídica, sí puede realizar ciertos negocios jurídicos directamente relacionados con el edificio que ocupan. Para más detalles, te pedimos que te comuniques con nosotros al siguiente número y agendes una cita con nuestro staff: 999 956 973

      Saludos.

  18. Buenas tardes Dr. Estrada mi nombre es Eduardo Arroyo, quisiera consultarle sobre el Comité Electoral para la elección de la Junta Directiva, quien elige a los miembros del Comité Electoral y cual es la norma que lo estipula.
    Gracias anticipadas por su amable respuesta.

    1. Hola que pasa si un propietario ha fallecido y su esposa no ha hecho la inscripcion de sucesion en RRPP, se puede realizar la inscripcion de la Junta de propietarios en RRPP sin esta actualizacion.?
      Podria firmar la esposa y presentar copia de la Partida de fallecimiento?

      1. Estudio Estrada

        Estimado Sandro,

        Solo puede considerarse la votación de los propietarios con derecho inscrito en SUNARP al momento de la convocatoria. La propietaria deberá primero formalizar la sucesión intestada y figurar como propietaria del inmueble en la partida registral, para luego poder votar o ser elegida en JJPP.

        Si desean que los apoyemos con ese procedimiento, por favor ponte en contacto con nosotros al correo sgerencia@estudioestradaabogados.com.pe
        Saludos

  19. JOSE MANUEL RODRIGUEZ MONTALVAN

    Si un propietario no vive en el condominio, cuales son son obligaciones de pago…… y que efectos tiene si nunca ha sido notificado validamente para el pago.

    1. Estudio Estrada

      Estimado Jose Manuel

      El propietario esta obligado a cumplir con las cuotas ordinarias y extraordinarias incluso si no se encuentra en posesión del inmueble. Respecto a la notificación, esta se realiza válidamente en el mismo inmueble, o atreves de las plataformas aprobadas por la junta de propietario.
      Saludos

  20. Buenos días una consulta, la Junta de propietarios provisional también puede ejercer autoridad sin necesidad de estar registrada, me refiero a poner multas y/o sanciones hacia los propietarios morosos?

    1. Estudio Estrada

      Estimado Yoshua,

      Efectivamente la junta de propietarios puede funcionar de forma provisional para fines de administración, y sus acuerdos son obligatorios para los propietarios. Sin embargo, para acciones de cobranza judicial, o para la aprobación de un reglamento de multas y/o sanciones contra propietarios morosos, si se requerirá que previamente se formalice en SUNARP.

      Si desea que asesoremos a su junta de propietarios, por favor ponerse en contacto con nosotros a través del correo sgerencia@estudioestradaabogados.com.pe

      Muchas gracias,
      Saludos

  21. Jonathan Ortiz Vilca

    Buenos días Dr. Estrada, mi nombre es Jonathan Ortiz Vilca, soy habitante de un Condominio, hijo de la propietaria.

    La consulta es la siguiente: En la actualidad nos encontramos en un proceso de elecciones para la nueva Junta Directiva (La cual esta inscrita en la SUNARP), los propietarios quieren que participe como candidato a la presidencia (no soy propietario), ¿Habría alguna opción para poder participar en este proceso electoral?. Me comentaron que podría ser a través de un «Poder por escritura pública», eso ¿Es correcto? y si no lo es, hay alguna forma de lograr ello.

    De ante mano le agradezco su gentil respuesta
    Saludos Cordiales

    1. Estudio Estrada

      Estimado Jonathan,

      El cargo de presidente debe ser ejercido obligatoriamente por un propietario con derecho inscrito en SUNARP. En este caso, al no cumplir con esa condición usted directamente no podría ser elegido presidente. Sin embargo, su señora madre si podría ser elegida, y usted, como bien le han sugerido, podría actuar en su representación a través de un poder por escritura publica.

      Si gustan que los ayudemos con el procedimiento y el poder, por favor contáctese con nosotros al correo sgerencia@estudioestradaabogados.com.pe

      Muchas gracias,
      Saludos

  22. Vladimir Chavez

    Buenas tardes, quisiera saber si da asesorías a Junta de Directiva de Propietarios y si ofrecen el servicio de redacción de reglamento interno. Muchas gracias.

    1. Estudio Estrada

      Estimado Vladimir,

      Claro que podemos ayudarlos con los servicios requeridos. Enviamos un mail a su correo.
      Quedamos atentos,
      Saludos

  23. Victoria Cedano

    Dr, interesante artículo y análisis.
    Una consulta puntual; que sucede si el estatuto le da muchas facultades al Presidente, y éste en base a ello, deja de lado a los demás directivos, y desobedece acuerdos tomados por los 5 directivos; y sólo gobierna él solo, sin tomar en cuenta opinión del Vicepresidente, secretario, vocal y tesorero? Hay algún principio registral que permita y avale que las decisiones tomadas en Junta sean en mayoría, y no sólo a decisión del Presidente? Quedo atenta. Gracias

    1. Estudio Estrada

      Estimada Victoria,

      Seria importante revisar el Reglamento Interno inscrito en SUNARP, pues es ahí donde se detallan las funciones de cada directivo y del presidente, esto con la finalidad de tener claro si el accionar del presidente corresponde a sus funciones, o que las decisiones que está tomando unilateralmente no tendrían que ser puestas a consideración y votación de la JJPP o de la junta directiva. El cargo de presidente de la JP tiene como principal funcionan la de hacer valer los acuerdos que adopta la JP, para lo cual debe encargarse de impulsar la consulta y votación respecto a asuntos importantes para el edificio. Ahora bien, si el reglamento interno es muy amplio y otorga muchas facultades al Presidente, lo cual viene perjudicando el correcto funcionamiento del edificio, es factible que los propietarios se organicen y convoquen a una sesión de junta de propietarios a fin de modificar el RI.

      Por favor contáctanos al correo sgerencia@estudioestradaabogados.com.pe para poder coordinar una asesoría más detallada. Saludos

  24. Buenas tardes, quisiera consultar sobre lo siguiente:
    He comprado un dpto en un condominio y me lo entregaron el 21 de este mes. La presidenta de la Junta Directiva me acaba de poner al tanto que tengo una deuda de cerca de 500 soles ya que según ella en acuerdo con los otros propietarios en Agosto del año pasado acordaron que todos los propietarios nuevos se pondrían al día con las cuotas relacionadas con las áreas comunes de este edificio. Le manifesté mi sorpresa ya que evidentemente soy nueva y considero que debería iniciar esos pagos desde el momento en que ocupé el inmueble pero insiste en que ha sido decisión de toda la Junta de propietarios y que sino pago se procederá al corte de agua. ¿Es esto legal? ¿puedo iniciar alguna acción legal si la presidenta indica que se me haga el corte del agua?
    Muchas gracias.

    1. Estudio Estrada

      Estimada Janett,

      Las cuotas de mantenimiento son tu responsabilidad desde que adquieres el inmueble, no desde que tomas posesión. Ahora bien, quien te vendió el inmueble debió hacerlo con todas las cuotas de mantenimiento pagadas hasta la fecha de la venta. Si no fue así y te ha vendido el departamento con una deuda ante la junta de propietarios, lamentablemente es tu responsabilidad asumirla, sin embargo, dependiendo de lo que diga tu contrato de compra venta, también tendrás la posibilidad de solicitar al vendedor el reintegro del pago asumido. Respecto al corte de agua, el TC ya ha establecido que es inconstitucional, y por lo tanto ilegal, que se usen estas medidas de coacción para exigir el cobro.

      Esperamos haber sido de ayuda. Si requieres una asesoría por favor contáctanos al correo sgerencia@estudioestradaabogados.com.pe

      saludos

  25. Buenos días Dr. Estrada, si una Junta Directiva provisional (en proceso de inscripción ante SUNARP) solicita dinero (aún no esta inscrita) para arreglar los ascensores y no se concreta porque hay muchos morosos que no pagan y no se llega al monto para pagar por el arreglo ¿ese dinero debe ser devuelto a los que aportaron o podrían pasar a ser parte de las cuotas de mantenimiento? como una salida para no quitar esos fondos de la caja chica, porque considero que tampoco podemos dar dinero para un fin y no se cumpla con el arreglo. ¿La JD provisional puede negarse a alguna de las salidas propuestas o debemos dar por perdido nuestro dinero siendo usado para otros fines que no son el arreglo del ascensor el cual esta en una situación muy critica y cuesta mas de 50,000 soles, siendo que solo han logrado colectar casi 8mil soles?

    1. Estudio Estrada

      Estimada Liliana,
      La junta directiva provisional debió aprobar la cuota extraordinaria mediante sesión de junta de propietarios. Para dejar sin efecto la cuota se debería hacer una nueva junta extraordinaria y determinar que dichos fondos recaudados serán usados para cubrir cuotas de mantenimiento futuras de los que si aportaron en su momento.

      Respecto al ascensor, es importante que se evaluar la garantía del equipo y la responsabilidad de la constructora.

      Si desean una asesoría especializada en el tema, no dude en contactarnos.
      Saludos

  26. Buenos días Dr. Estrada, tenemos en nuestro edificio a varias esposas de propietarios que se sienten discriminadas porque no puede ser Presidenta en la Junta Directiva en nuestro edificio debido a que no figuran como propietarias en SUNARP, debido a que el esposo de cada propietaria en mención, adquirió el departamento «siendo SOLTERO», por lo tanto, se considera que no puedan ser miembros de la Junta Directiva. Esto ha generado malestar en las señoras y en sus esposos que reclaman que sus esposas «si son propietarias». Adicional a ello, las señoras esposas de propietarios, hijos de propietarios, suegras de propietarios, madres de propietarios, tías etc, etc ¿pueden emitir su voto en las elecciones para elegir a una Junta Directiva? ¿Es legal/válido? Por favor qué hacer ante estos casos. Muchas gracias por su gentil respuesta.

    1. Estudio Estrada

      Estimada Liliana,
      Entiendo el malestar de los familiares de los propietarios, sin embargo, la norma es clara al señalar que la Junta Directiva solo puede ser integrada por propietarios con derecho inscrito en SUNARP. Además, solo los propietarios hábiles con derecho inscrito en SUNARP pueden participar con voz y voto en una sesión de junta de propietarios. La norma también señala que los inquilinos pueden participar con voz pero sin voto en las sesiones de junta de propietarios, además que su asistencia no servirá para establecer el quorum de la sesión. Una alternativa para que las personas mencionadas participen, es que el propietario con derecho inscrito otorguen un poder a su favor, a fin de que actúen en su representación ante la Junta de Propietarios.

      Si desean una asesoría al respecto, no dude en contactarnos.

      Saludos

      Saludos

      1. Estimado Dr :
        En mi edificio de oficinas no hay JP ,sin embargo el dueño del 70% de las oficinas puso a trabajar a su empresa administradora, muchos de los vecinos pagamos mantenimiento a ellos , pero cada que algo se malogra o es necesario algo ARBITRARIAMENTE , esta administración hace las compras y contratas sin consultar a los demás VECINOS . Además enviando CARTAS NOTARIALES ABUSIVAS CON SUMAS IMPAGABLES , que nunca ningún COPROPIETARIO ACEPTO PARA EL ARREGLO DE TAL O CUAL COSA , amenazando el embargo y notificación a centrales de riesgo , es esto posible o que procedería en este caso ?

  27. buenas noches dr estrada, mi consulta es la siguiente:
    Mi reglamento interno indica que los pagos de mantenimientos son por porcentajes de participacion e indica los porcentajes que le corresponde a cada departamento y cada casa,, porque mi condominio aparte de tener distintas areas en departamentos, tambien cuenta con casas …. sucede que cuando nos entregaron los predios cada uno pagaba por porcentaje, pero debido a la morosidad se formo una una junta provisional con un presidente dueño de casa(pagaba mas por el mantenimiento), él realizo una convocatoria y con los pocos propietarios presentes por «mayoria» aprobaron pagos igualitarios…. luego se logro inscribir una nueva junta de propietarios en sunarp y el presidente elegido regularizo todo el tema de los pagos como indica nuestro reglamento interno, sin embargo dueños de casa y departamentos con mayor area reclamaron, hicieron berrinche..y postularon en esta oportunidad a un presidente dueño de duplex( paga mas por mantenimiento) y que esta en tramite su ingreso a sunarp… sin embargo han pasado 3 meses de su gestion y en este cuarto mes estan convocando a una asamblea virtual(no contemplada en nuestro reglamento) para nuevamente poner en debate el tema de pagos igualitarios( no contemplado en el reglamento y donde solo se cambia el reglamento por 66.% de porcentaje de participacion).. sin embargo pretenden realizar la misma jugada de cuando no habia junta formal inscrita….queriendo obligar a los propietarios con mayor porcentaje a asumir los montos que les corresponde a los demas,… en este caso no cumplen con la formalidad de convocatoria indicada en el reglamento, tampoco con el quorum con una asamblea virtual( lo hacen virtual porque presencial nunca van a poder reunir los votos que necesitaria un cambio de reglamento), aun siendo virtual tampoco reunirian el quorum… sin embargo hacen esta reunion para justificar su arbitrariedad y con algunos votos a favor por «mayoria» obligar a los demas propietarios a pagar igualitario… la pregunta es en que tipo de delitos o faltas incurre el presidente de la junta al realizar este abuso de poder frente a los propietarios de menor porcentaje que se verian afectados????.. ya que quisiera tener clara la situacion pues pretendo iniciar demanda frente a esta situacion.
    agradeceria su respuesta al correo

  28. José Carbonel Mezzano

    Estimados Señores Estudio Estrada, excelente artículo gracias por compartir.
    Una consulta, ¿ Hay algún impedimento para elegir al presidente de la Junta de Propietarios cuando hay un solo candidato a las elecciones?

  29. José Antonio Carbonel Mezzano

    Estimados, de 48 propietarios de mi edificio solamente se presenta uno para la elección de presidente, como debemos proceder?
    Gracias por sus comentarios
    José CARBONEL

  30. Yovana Ramirez

    Estimado Dr. Estrada,
    El caso que tenemos en nuestro edificio es que los 4 propietarios tenemos unidades de area exclusiva en la azotea y nos hemos enterado que uno de los propietarios, que no vive en el edificio quiere vender sus dos espacios de la azotea a terceros. Estos espacios no cuentan con medidores de luz, ni agua, ni con baños y son de 5 y 7m2. El caso es que estamos muy preocupados porque pensamos que se quieran usar como vivienda y que utilicen el baño de uso del personal de limpieza. Tenemos inscrita la Junta de Propietarios, pero no se ha actualizado el cargo del Presidente en Sunarp. Podemos hacer una modificación del Reglamento Interno para que las unidades de propiedad exclusiva de la azotea no puedan ser vendidas a personas que no poseen departamento en el edificio. Agradezco la atención a mi consulta.

  31. Mi caso es que el presidente sin poderes convoco a sesion ordinaria para la eleccion de junta directiva , y la secretaria sin poderes no quiere firmar que puedo hacer ????
    Gracias

  32. Vivo en un departamento de un edificio en Miraflores. La Junta de Propietarios ha emitido un comunicado en el cual nos obliga a pintar nuestras puertas de color blanco. La mayoría de vecinos tiene puerta de color marrón. Dicen que de este modo se colabora «con el embellecimiento del edificio» a pesar de que la puerta de cada de partamento esta dentro del edificio y no se ve desde afuera del edificio.
    Ademas dicen que si no lo pintamos en 15 dias, la Junta procederá a pintar las puertas y rejas y el costo del pintado se incluirá en el recibo de mantenimiento.
    ¿La Junta de Propietarios puede obligar a los vecinos del edificio a pintar sus puertas de un determinado color?

  33. Buen dia, consulta, que pasa si no hay presidente de JP, tampoco nadie quiere convocar osea el 25%, todo recae sobre la administracion, ya van dos asambleas sin poder designar a una junta directiva, que hacemos?, que entidad del estado puede intervenir, a que ley o articulo me acojo para eso?.

  34. ¿Que pasaría si los propietarios no quieren ser concurrentes y votantes tras convocatoria a sesión ,sea ordinaria o extraordinaria de junta de propietarios para elegir a la Junta Directiva o cualquier tema según constancia de convocatoria? Resulta raro pero si existe, que todos los propietarios quieren estar así sin representación persiguiendo intereses egoístas , como que otro propietario no puede regularizar su propiedad (ampliación de fabrica, independizacion de sus propiedades, modificar parte del reglamento añadiendo sus propiedades) además no quieren saber de pagar mantenimiento, limpieza interna pagando o contratando a un operario de limpieza para las zonas comunes, ensucian la zona de azotea , en zona comun ( costado de tragaluz cerca a pasadizo) colocan tendales, es decir hacen de las suyas aprovechando que no hay Junta Directiva.

  35. CARLOS CANALES VALERA

    BUENOS DIAS DR. ESTRADA: MI CONSULTA VA SOBRE CONVOCAR A JUNTA DE PROPIETARIOS, POR PRIMERA VEZ Y ELEGIR A UN PRESIDENTE, SIENDO YO QUIEN TIENE EL 42% DE PORCENTAJES DE LA ZONA COMUN PARA CONVOCAR, Y EL REGLAMENTO EXIJE EL 25%, RESULTA QUE CUANO HAGO LA CONVOCATORIA NADIE ACUDE, EN ESTA CASO QUE PUEDO HACER, HAY ALGUNA MANERA DE IRSE A LA VIA JUDICIAL PARA QUE UN JUEZ LOS EMPLAZE Y ACUDAN A LAS REUNIONES, COMO RESUELVO ESTE TEMA, YA QUE DESEO HACER CAMBIOS EN EL REGLAMENTO INTERNO, EL CUAL NO PERJUDICA A NADIE, SOLO ES MERAMENTE ADMINISTRATIVO.

  36. Doctor Estrada la junta de propietarios a traves de su reglamento interno puede prohibir el disfrute (alquiler) de mi estacionamiento exclusivo a una persona que no vive en el edificio?

    Gracias por su gran aporte.

  37. Humberto Lopez

    Estudio Estrada
    Buenas tardes
    Resido en un condominio, donde vivimos, mas de 300 familias. Resido desde julio del 2010. Han pasado» varias JD», pero, todas estas JD, son de un » mismo grupo», que, aprovechando la desinformacion y, desorganizacion de los demas propietarios, solo, pasan la » posta» de la eleccion a otro de sus miembros.
    Varias veces, hemos sido » sorprendidos» con avisos, que, ya hay nva. JD. Las elecciones, » dicen» se realizaron.
    Lo curioso, han pasado estas JD, pero, ninguna nva. JD, recibe documemtos ni Actas de la JD saliente.
    Solicitamos, en Asamblea de Propietarios, realizar » Auditorias «, pero, se oponen, y, como estan mejor organizados, otro del grupo, cambia el tema.
    Tenemos asi, ya 14 años, sin conocer, como han sido utilizados los fondos qie hemos entregado
    Quisiera, una orientacion , sobre que acciones legsles podriamos optar

  38. Javier Caballero

    Buenos dias ,

    Les agradecería me informen si en caso el primer Libro de Actas haya sido extraviado, es necesario que al aperturar nuevo Libro ( ya se ha hecho la denuncia policial),y se ha convocado a asamblea extraordinaria dando a conocer a los propietarios dicha perdida, tengan que firmar todos los propietarios para legalizar nuevo Libro?.

    Esto debido a que un propietario no radica en Lima y tiene alquilado su inmueble,por lo que no hay forma que firme.

    Gracias por su atención

  39. Hola doctor,
    Somos propietarios de tres departamentos, resulta que en el año 2008 la dueña del edificio vendió la azotea que era de propiedad exclusiva (Cuando ya habia vendido los departamentos). Sucede que el adquiriente de la azotea hizo una construcción con drywall sin la autorización de la Junta de Propietarios de ese entonces, careciendo dicha construcción de licencia de edificación. Nosotras desde hace años no podemos tener acceso a nuestros tanques. ¿Actualmente se podría ejercer alguna acción legal para demoler dicha construcción que incluso se ejecutó incumpliendo los parámetros urbanisticos? ¿Que podríamos hacer?

  40. Buenos días, deseo inscribir la ampliación de fábrica de mi inmueble de propiedad exclusiva. Se hizo reunión para aprobar la modificación del reglamento interno, estando todos lo propietarios de la junta de acuerdo, a excepción de uno. Que hacer en ese caso que se opone a los acuerdos adoptados por la mayoría de propietarios. SUNARP, observó, diciendo que se tiene que notificar con carta notarial al señor, diciéndole a los acuerdos que se llegó en la última reunión, para que el pueda presentar su oposición. Esto perjudica y atrasa el trámite, y quita tiempo a los demás propietarios que si están de acuerdo y no tienen oposició. Se entiende que por mayoría calificada, debería proceder el trámite, pero SUNARP, quiere q se notifique nuevamente, al q no está de acuerdo, teniendo constancia de que se le notificó a la reunión y no quiso asistir. No es una observación un poco fuera de lugar? , ya que se entiende que desde el inicio no quiso asistir con la convocatoria que se realizó inicialmente

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