Juntas de propietarios: preguntas frecuentes

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1. ¿Cuáles son las normas que regulan el régimen de propiedad exclusiva y común?

El capítulo tercero de la Ley N°27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Supremo N°08-2000-MTC, el texto único ordenado aprobado por Decreto Supremo N°035-2006-VIVIENDA y la Directiva N°09-2008-SUNARP.

2. ¿Cuáles son las entidades con las que frecuentemente se relacionan las juntas de propietarios?

• Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP): Cuando la Junta de Propietarios desea constituir y regular su convivencia.
• Municipios distritales: para el pago de tributos o cuando surjan ocurrencias en asuntos de seguridad, limpieza, entre otros.
• Superintendencia Nacional de Aduanas y Administración Tributaria: cuando se trate de la declaración de ingresos y egresos de la Junta de Propietarios, entre otros.
• Empresas prestadoras de servicios públicos

3. ¿La junta de propietarios es una persona jurídica?

No. Según la Directiva N°09-2008-SUNARP, la junta de propietarios es definida como un “ente no personificado” que tiene como único objetivo la administración y mantenimiento del edificio o condominio. Por lo que no puede realizar actos ajenos a este objetivo.

4. ¿Cómo se constituye una junta de propietarios?

La junta de propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del reglamento interno, esto quiere decir a su inscripción en los Registros Públicos. Por ejemplo, cuando un promotor inmobiliario culmina con la construcción de un edificio multifamiliar, obtiene su declaratoria de fábrica por parte de la municipalidad y, posteriormente, acude a los Registros públicos para inscribir dicho acto, junto con la independización y el Reglamento Interno. Es en ese momento donde queda constituida la Junta de propietarios.

5. ¿Cómo se elige o renueva al Presidente y directiva de la junta de propietarios?

La obligación de nombrar un presidente para la junta de propietarios inicia cuando tenemos pluralidad de propietarios, es decir, cuando registralmente tenemos más de un propietario para las unidades exclusivas.

En el caso antes citado, el promotor inmobiliario, al acceder al registro e independizar, será el propietario único de todas las unidades inmobiliarias independizadas. En este caso, puede nombrarse primer presidente de la junta de propietarios. Sin embargo, cuando otro propietario inscriba su dominio en registros públicos, el promotor inmobiliario, en su calidad de presidente, estará obligado a convocar a junta de propietarios para proceder con la elección del nuevo presidente y la junta directiva, según las reglas establecidas en el reglamento interno inscrito.

El presidente con mandato vigente es el llamado a convocar a junta de propietarios, para lo cual deberá notificar a la totalidad de propietarios. Esta convocatoria puede no realizarse, solo en el caso que la totalidad de propietarios asistan a la junta.

Por otro lado, el quorum requerido para que la elección sea considerada valida es, en primera convocatoria, la mitad de los propietarios hábiles más uno, y en segunda convocatoria, la mitad más uno los propietarios que asistan.

6. ¿Qué sucede cuando el Presidente de la junta de propietarios aún no está inscrito?

Aunque no se haya constituido junta de propietarios y/o elegido Presidente, las obligaciones que se generan a propósito del régimen de propiedad exclusiva y común son exigibles a todos los propietarios. Por lo que, cuando se haya formalizado dichos actos, podrán ser exigidos por las vías legales que corresponden.

7. ¿Cuáles son las principales reglas para convocar a la junta de propietarios?

Conforme al artículo 146° del Decreto Supremo N°035-2006-VIVIENDA,“salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse”.

Aunque la regla general es que las sesiones de la junta de propietarios se realicen en el predio materia de propiedad exclusiva y común, conforme lo establece la Resolución N°457-2021-SUNARP-TR-L, en aplicación extensiva del Decreto de Urgencia N°100-2020, se permite a la junta de propietarios sesionar de manera no presencial o virtual.

8. ¿Qué es y cómo se modifica el reglamento interno?

Es el cuerpo normativo que regula la convivencia dentro del predio sometido al régimen de propiedad exclusiva y común. Para su modificación se debe convocar válidamente a junta de propietarios y algunos acuerdos requieren de un mayoría calificada o mayoría que indique el reglamento interno. Los acuerdos que exigen tales mayorías son: “la transferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos” (artículo 135 del Decreto Supremo N°035-2006-VIVIENDA).

9. ¿Cuáles son las principales funciones de los administradores?

Conforme al artículo 152 del Decreto Supremo N°035-2006-VIVIENDA, las principales funciones son: “a) velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza, y preservación; b) cobrar las cuotas de los gastos comunes; c) cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al día; d) llevar las cuentas de la administración y/o los libros contables cuando estos sean exigibles por ley; e) elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de Propietarios, para su aprobación; f) llevar los libros de actas al día, asumiendo las funciones de Secretario de la Junta; g) cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen; h)has demás que establezca el Reglamento Interno”.

10. ¿Qué medidas se pueden aplicar contra los propietarios morosos?

Conforme al artículo 157 del Decreto Supremo N°035-2006-VIVIENDA, “en el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios, podrá interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva, sin necesidad de la conciliación previa, al amparo de lo dispuesto por el Art. 50 de la Ley”.

Además, como medida persuasiva, se pueden publicar los nombres de los propietarios morosos; y, si el reglamento interno lo establece, se pueden aplicar restricciones de uso de las áreas comunes (gimnasio, parrillas, sala de usos múltiples, piscina, entre otras). Lo que no puede prohibirse es el tránsito por dichas áreas, ni tampoco se puede sancionar al propietario moroso mediante la suspensión de los servicios de agua y luz eléctrica.

11. ¿Está permitida la cría de mascotas en los edificios multifamiliares?

Sí. Esta pregunta fue resuelta por el Tribunal Constitucional en el expediente N°01413-2017-PA/TC, donde señaló que “la prohibición [posterior a la adquisición del inmueble] de tenencia de mascotas, de adquisición de nuevas mascotas y de uso del ascensor en compañía de ellas” es inconstitucional por afectar el derecho al libre desarrollo de la personalidad y al libre tránsito. Además, determinó que tampoco se puede prohibir el ingreso de visitas con mascotas a los edificios multifamiliares cuando estas tengan la función de asistir a su dueño, por ejemplo, cuando se trata de perros guía.

12. ¿Cómo se calculan las cuotas de mantenimiento?

Según el artículo 138 del Decreto Supremo N°035-2006-VIVIENDA, “el pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de estas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes”.

13. ¿Cómo fiscalizar, quejar o cambiar a la empresa administradora?

En primer lugar, toda acción legal que se pretenda realizar a nombre de la junta de propietarios requerirá de un presidente con poderes vigentes.

Para fiscalizar, se debe optar por la transparencia total. Es decir, deben publicitarse los ingresos y egresos de la junta de propietarios. Para lo cual, se recomienda el uso de una página web.

Para quejar o cambiar, hay que recordar que es facultad plena de la junta de propietarios, la elección y contratación de las empresas administradoras. Por lo tanto, en caso de querer cambiar, se deberá aprobar en asamblea de junta de propietarios.

Se recomienda respetar los contratos ya suscritos, pues su resolución unilateral podría conllevar una penalidad para la junta de propietarios. Finalmente, se aconseja que dichos contratos establezcan causales claras de resolución en caso de incumplimiento por parte de la empresa administradora.

14. ¿Cómo regular las actividades que generan ruido?

Algunas municipalidades cuentan con ordenanzas que regulen los límites máximos de decibeles y horarios dentro de sus jurisdicciones. Sin embargo, también es posible incluir en el reglamento interno, normas al respecto y, además, aprobar una sanción para los que incumplan.

15. ¿Cuáles son los derechos de los guardianes y porteros?

La sexta disposición complementaria final del Decreto Supremo N°013-2013-PRODUCE, establece que “las juntas o asociaciones o agrupaciones de propietarios o inquilinos en régimen de propiedad horizontal o condominio habitacional, así como las asociaciones o agrupaciones de vecinos, podrán acogerse al régimen laboral de la microempresa respecto de los trabajadores que les prestan servicios en común de vigilancia, limpieza, reparación, mantenimiento y similares, siempre y cuando no excedan de diez (10) trabajadores”. Además, mediante Decreto Supremo N°009-2010-TR, se establecen las condiciones de trabajo de guardianes y porteros, entre las que destacan: a) un espacio físico o área de trabajo debidamente techado destinado exclusivamente a sus labores de guardianía o portería. De prestarse el servicio permanente de guardianía o portería en el exterior del inmueble, se proveerá de una silla y una caseta, solicitando la autorización municipal correspondiente; b) acceso a servicios sanitarios y agua potable; y c) dotar de un termo con bebida caliente.

Finalmente, si los servicios se prestan mediante empresa de terciarización, la junta de propietarios es responsable solidaria por el pago de los beneficios laborales de los trabajadores destacados al edificio.

También puede leer el siguiente artículo sobre juntas de propietarios de nuestro socio fundador, Julio Estrada.